本是相处融洽的堂兄弟，因为堂弟彭小弟私下出卖两家共同所有的祖屋，堂兄彭大哥与堂弟多次发生冲突，双方关系急转直下，最终彭大哥将彭小弟告上法庭。日前，桂平市人民法院审结该案，认定彭小弟无法证明房屋所有权归其所有，判定彭小弟与第三人签订的房屋买卖协议无效。

　　彭大哥与彭小弟为堂兄弟关系。50年代土改时，彭大哥父母、彭小弟父亲共同分得两套房屋，门牌分别为金田镇某街43号（以下简称43号房）、金田镇某街49号（以下简称49号房），当时的桂平县人民政府为其颁发了《土地房屋所有证》，该证注明彭大哥父母、彭小弟父亲三人为共有人。分得房屋后，彭大哥一家居住在43号房，彭小弟一家居住在49号房，双方一直各自居住，就房屋产权问题未曾发生纠纷。

　　彭小弟的父母去世后，49号房由彭小弟管理使用。2015年10月，彭小弟与第三人陈某夫妻签订《房屋买卖协议》，约定彭小弟以38万元的价格将49号房卖给陈某夫妻，该协议第一条注明土地的性质为“集体证”。彭大哥得知该情况后，以49号房属共有财产为由主张上述《房屋买卖协议》无效。

　　法院查明，彭小弟虽在答辩中主张49号房已办理新的土地使用证、房屋所有权证，但自始至终均未能提交49号房新的土地使用证、房屋所有权证。此外，彭小弟与陈某夫妻签订的《房屋买卖协议》第四条注明：因证件停办（属政府行为），甲方（彭小弟）暂时未能将房屋使用权证转至乙方（陈某夫妻）名下……。

　　法院审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，任何买卖协议的卖方首先必须要对出卖物享有明确的所有权或使用权，而确认土地、房产的使用权和所有权，需持有县级以上人民政府核发的土地使用证和房产所有权证。

　　本案中，被告彭小弟虽有证据证实其一家人长期居住并管理使用49号房，但被告彭小弟并未持有县级以上人民政府核发的土地使用证和房产所有权证，作为卖方，被告彭小弟没有提交充分的证据证实其对49号房享有清晰明确、无争议的使用权和所有权。因此，彭小弟与陈某夫妻于2015年10月签订的《房屋买卖协议》无效。

综上，桂平法院依法判决彭小弟于2015年10月与陈某夫妻签订的《房屋买卖协议》无效。（文中人物均为化名）